FAQ
Jak przygotować się do zakupu domu we Włoszech?
Jeśli marzysz o zakupie apartamentu lub pięknej willi w Italii, najważniejszą decyzją, którą musisz podjąć w pierwszej kolejności, jest wybór regionu, w którym chcesz wypoczywać, mieszkać lub ewentualnie zarabiać na wynajmie własnej nieruchomości.
Ceny nieruchomości we Włoszech od kilku lat są bardzo atrakcyjne w porównaniu z cenami nieruchomości w Polsce, a także w wielu innych krajach Europy. Na południu Włoch oraz w niektórych częściach środkowych Włoch domy i apartamenty są tańsze, natomiast droższe są na północy kraju oraz w najbardziej turystycznych miejscach. Ceny działek we Włoszech również są atrakcyjne, jednak trzeba bardzo uważać, ponieważ można w ogóle nie otrzymać pozwolenia na budowę.
To, w jakim regionie kupimy nieruchomość, bezpośrednio wpływa na jej cenę i koszty utrzymania. Drugim ważnym kryterium jest więc określenie budżetu, jaki chcemy przeznaczyć na zakup nieruchomości w słonecznych Włoszech. Do ceny zakupu należy doliczyć wynagrodzenie notariusza i agencji, koszty tłumaczenia oraz tłumacza, a także podatki. Kwota ta waha się zazwyczaj pomiędzy 8 a 12% wartości nieruchomości.
Uwaga na tanie domy we Włoszech! Za niską ceną apartamentu czy willi w Italii zazwyczaj coś się kryje. Może to być nieruchomość obciążona długami albo posiadająca lokatora, który ma prawo dożywotnio korzystać z Waszego domu. Może to być również apartament objęty planem restrukturyzacji elewacji, której koszty w najbliższym czasie będą musieli ponieść mieszkańcy.
Haczykiem może być także lokalizacja – nieruchomość może być położona w mało uczęszczanym miejscu lub nieatrakcyjnej dzielnicy. Nie ma okazji za połowę ceny rynkowej. Domy nad morzem we Włoszech, położone przy plaży, nie są tanie. Zawsze należy szukać przyczyny niskiej ceny. Pozornie atrakcyjną, wyjątkową okazją są również domy za 1 €.
Etapy zakupu apartamentu, domu lub willi w Italii
Kiedy znamy już region, obejrzeliśmy nieruchomości i wybraliśmy wymarzony apartament lub dom we Włoszech, składa się ofertę na zakup nieruchomości. Następnie należy sprawdzić poprawność wszystkich dokumentów, głównie pod kątem legalności budynku oraz występujących obciążeń (ale nie tylko!). Do zakupu nieruchomości potrzebny też będzie włoski kod podatkowy – Codice fiscale.
Klient podpisuje tzw. „propostę” – nieodwołalną ofertę zakupu, która zostaje przesłana do sprzedającego w celu podpisania. Umowa ta może być rejestrowana lub nie. Tak jak w Polsce, klient wpłaca zadatek.
Następnie należy umówić wizytę u zaufanego notariusza, który odpowiada za ponowne sprawdzenie dokumentów oraz poprawność aktu notarialnego. Podczas podpisywania aktu następuje wydanie nieruchomości, po czym pozostaje już tylko przepisanie mediów. Tak wygląda zakup domu we Włoszech w dużym uproszczeniu.
Pozornie zakup nieruchomości we Włoszech wygląda na prosty proces, jednak w rzeczywistości może być bardzo skomplikowany.
Podatek przy zakupie nieruchomości we Włoszech – ile zapłacę: 2% czy 9%?
Częstym pytaniem klientów jest: „Czy podatek, który musimy zapłacić u notariusza, wynosi 9% wartości nieruchomości?”.
Tak, ale jest liczony od wartości katastralnej nieruchomości, a nie rynkowej. Każda nieruchomość we Włoszech ma swoją wartość katastralną, która jest różna i prawie zawsze sporo niższa od jej ceny rynkowej. Wysokość opłat, które trzeba ponieść u notariusza, zależy m.in. właśnie od wartości katastralnej nieruchomości. Na wysokość opłat u notariusza wpłynie to, czy nieruchomość zostanie zarejestrowana jako pierwszy dom, czyli prima casa – oznacza to, że faktycznie planujemy się przeprowadzić, mieć we Włoszech swoje miejsce zamieszkania, zameldować się, przenieść rezydencję i tutaj funkcjonować. Wówczas podatek wynosi 2%.
Jeżeli nieruchomość zostanie zarejestrowana jako drugi dom, czyli seconda casa – wakacyjny, przeznaczony na wypoczynek bądź wynajem – podatek wynosi 9% wartości katastralnej nieruchomości.
Podatek VAT wystąpi, gdy będzie to nieruchomość z rynku pierwotnego, wynosi on 4% ceny zakupu w przypadku prima casa lub 10% wartości nieruchomości w przypadku seconda casa.
Przy zakupie jako seconda casa co roku będziemy również płacić – tak jak w Polsce – podatek od nieruchomości IMU (Imposta Municipale Unica). Jest on dużo niższy i wynosi średnio około 1% wartości nieruchomości.
Jaki jest zakres Państwa usług?
Jesteśmy polską spółką specjalizującą się w pomocy w zakupie nieruchomości we Włoszech podczas całego procesu transakcyjnego – towarzyszymy klientom z kompleksowym, stałym tłumaczeniem każdego etapu – od wyboru i prezentacji nieruchomości, po przepisanie mediów i liczników po zakupie. Zakup domu, apartamentu lub willi w Italii na wielu etapach różni się od zakupu w Polsce. Dodatkowo trzeba wziąć pod uwagę kwestie urzędowe, formalno – prawne, barierę językową, kulturową i zupełnie inną mentalność (łatwo Włocha obrazić). Brak znajomości języka włoskiego, nawyków, zwyczajów i specyfiki włoskiego temperamentu może spowodować, że mimo naszej woli i szczerego pragnienia -do zakupu nieruchomości w ogóle nie dojdzie. Rozbudowa (nawet ścianka działowa (!)) lub remont wymaga odpowiedniej urzędowej zgody. Jeśli kupujesz na własną rękę i tego nie zauważysz, koszt legalizacji będziesz musiał ponieść osobiście, możesz też otrzymać decyzję o konieczności wyburzenia.
Bardzo ważnym aspektem jest sprawdzenie obciążenia nieruchomości, zaległości, hipotek, spraw meldunkowych, zgodności i legalności wybudowania lub rozbudowywania. Skrupulatne przeanalizowanie i sprawdzenie dokumentacji nieruchomości to podstawa. Nie jest to proste zadanie, gdyż w Italii, w przeciwieństwie do Polski, nie ma elektronicznych ksiąg wieczystych, a dokumenty posiadane przez włoską agencję często są nieaktualne lub mają braki. Dlatego właśnie my oraz specjaliści w poszczególnych dziedzinach, z którymi współpracujemy oraz sprawdzeni notariusze analizują czy nie ma wad fizycznych i prawnych, czy na przykład nie jest to „nuda proprieta” czyli nieruchomość z lokatorem, z prawem dożywotniego korzystania z tejże nieruchomości.
Nasz przedstawiciel oraz zawodowy tłumacz są zawsze obecni podczas Państwa aktu notarialnego. Podsumowując, pomagamy kompleksowo, na każdym etapie zakupu, włącznie z uzyskaniem włoskiego numeru podatkowego “codice fiscale„.